상속재산분할과 임대차보증금, 차임, 재산세

사망 이후 상당한 기간이 지난 후에 상속재산분할이 마무리되는 경우가 적지 않습니다.

이 경우 상속재산분할 전까지 발생한 수익(부동산의 차임 등), 세금, 임대차 종료시 보증금 반환 등에 대해서 문제 소지가 있습니다. 만약 상속재산 분할을 할 때 이 모든 것들을 고려해서 원만히 협의가 마쳐졌다면 문제되지 않겠으나, 이 부분까지 신경쓰는 것은 쉽지 않습니다.

대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결(링크)은, 상속재산분할 후 발생하는 임대차보증금 반환의무와 재산세 납부의무, 발생 차임에 관하여 구상관계를 명확히 판단하였습니다.

사건의 개요

본 사건의 주요 사실관계는 다음과 같습니다:

1. 피상속인(망인)은 2014년 8월 사망했으며, 상속인으로 배우자(소외 2)와 자녀들(원고, 피고, 소외 3, 소외 4)이 있었습니다.
2. 피상속인은 생전에 해당 부동산을 임대차보증금 3,750만 원으로 제3자에게 임대했으며, 임대차계약은 2022년 5월 종료되었습니다(사망 이후 종료).
3. 2019년 5월 배우자 사망 후, 자녀들 사이에 상속재산분할심판이 진행되었습니다(사망시로부터 약 5년 경과).
4. 상속재산분할심판 결정: 부동산을 피고의 단독소유로 하고, 피고가 구체적 상속분과 부동산 가액의 차액을 현금으로 다른 상속인들에게 지급하는 것으로 결정되었습니다(이 결정에는 임대차보증금 채무나 그 동안의 재산세, 발생 차음은 반영되지 않았음).
5. 피고는 2022년경 임대차 종료시에 임차인에게 임대차보증금 전액을 반환했습니다.
6. 원고 권리 주장 : 피고를 상대로 상속개시 이후부터 상속재산분할 확정일까지(약 5년) 피고가 수취한 차임 중 원고의 상속분에 해당하는 금액의 부당이득반환을 청구했습니다.
7. 피고 권리 주장 : 임대차보증금 반환금 중 원고 비율 금액과 상속재산분할 전까지 납부한 재산세에 대한 상계를 주장했습니다.

대법원의 판단

1. 임대차보증금 반환에 관한 법리

주택(상가)임대차 보호법 적용 받는 건물의 상속

• 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 ‘임차건물의 양수인’에 해당합니다.
• 상속인들은 임대인의 지위를 승계하게 되며, 임대차보증금 반환채무는 불가분채무로서 공동상속인 모두가 책임을 집니다.
• 임차인은 상속인 중 아무에게나 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

임차건물에 대해 상속재산분할이 이루어진 경우의 원칙

• 상속재산분할에서 임대차 목적물을 단독소유로 취득한 상속인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수합니다.
• 다른 상속인들은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 채무를 면하게 됩니다.
• 이 경우 다른 상속인들은 더 이상 임차인에게 어떤 채무도 부담하지 않습니다.

예외 – 임차보증금 채무를 제외한 채 상속재산분할이 이루어진 경우

• 상속재산분할심판에서 임대차보증금 반환채무가 분할대상에서 제외되었다면, 공동상속인들 사이에서는 법정상속분에 따른 내부적 부담부분이 유지됩니다.
• 자기 법정 상속지분(이 사건에서는 1/4)에 해당하는 임차보증금 반환채무 상당 액수를 여전히 부담하는 것입니다.
• 임차인이 이들 공동상속인에게 직접 청구할 수는 없으나, 보증금을 반환한 상속인은 다른 상속인들에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

2. 재산세 납부에 관한 법리

대법원은 상속재산에 부과된 재산세에 관해 다음과 같은 법리를 제시했습니다:

1. 공동상속인의 연대납부의무: 공동상속인들이 각자의 법정상속분에 따라 상속재산을 공유하는 동안 부과된 재산세는 공동상속인들이 연대하여 납부할 의무를 집니다.
2. 구상권의 인정: 공동상속인 중 1인이 재산세를 납부하여 공동면책을 얻은 경우, 특별한 사정이 없는 한 다른 상속인들에게 법정상속분에 따라 구상할 수 있습니다.
3. 상속재산분할의 소급효 제한: 민법 제1015조는 상속재산분할의 소급효를 인정하지만, 상속개시 이후 공동상속인들이 상속재산의 공유관계에 있었던 사실 자체가 소급하여 소멸하는 것은 아닙니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020두34841 판결, 기사 참조).
4. 세금에 대해서는 원고의 법정 상속지분 1/4에 해당하는 금액에 대하여 구상이 인정됩니다.

3. 차임(임대료)에 관한 법리

1. 상속재산 과실의 귀속: 대상분할 방법(차액 현금 정산)으로 상속재산을 분할한 경우에도, 상속재산 과실(임대료 등)까지 소급하여 상속인이 단독으로 차지하게 된다고 볼 수 없습니다.
2. 구체적 상속분에 따른 분배: 상속재산 과실은 특별한 사정이 없는 한, 공동상속인들이 수증재산과 기여분 등을 참작하여 상속개시 당시를 기준으로 산정되는 ‘구체적 상속분’의 비율에 따라 취득합니다(대법원 2018. 8. 30. 선고 2015다27132, 27149 판결 참조).
3. 차임에 대해서는 원고의 구체적 상속분으로 인정된 0.2638에 해당하는 금액에 대해 권리가 인정되었습니다.

상속재산분할에서 주의해야 할 점

1. 임대차보증금 반환의무의 고려

상속재산분할 시 임대차보증금 반환의무와 같은 소극재산(채무)도 함께 고려해야 합니다. 이러한 채무가 상속재산분할 과정에서 고려되지 않았다면, 상속재산을 단독으로 취득한 상속인이 과도한 부담을 지게 되는 불공평한 결과가 발생할 수 있습니다. 이 경우 해당 상속인은 다른 상속인들에게 법정상속분에 따라 구상권을 행사할 수 있습니다. 다만, 상속재산분할 협의나 심판 과정에서 사전에 반영되었으면 이 절차를 피했을 수도 있었을 것입니다.

2. 재산세 등 세금 납부의무의 분담

상속개시 후 상속재산분할 전까지 발생한 재산세에 대해 한 상속인이 전액 납부했다면, 상속재산분할이 이루어진 후에도 다른 상속인들에게 법정상속분에 따라 구상할 수 있습니다. 상속재산분할 시 이러한 세금 납부 내역도 함께 고려하는 것이 바람직합니다.

3. 상속재산 과실의 분배

상속개시 후 상속재산분할 전까지 발생한 임대료 등 과실은 상속재산분할의 소급효에도 불구하고 공동상속인들의 구체적 상속분에 따라 분배되어야 합니다. 상속재산분할 시 이러한 과실의 분배도 함께 고려해야 합니다. 특히 과실에 대해서는 법정 상속분이 아니라 구체적 상속분에 따른다는 법리에 주의하여야 합니다.